EXPROPRIATION ET DROIT AU RELOGEMENT

Les dispositions réglementant le droit au relogement sont réparties au sein de plusieurs codes et font l’objet de renvois d’un texte à l’autre rendant difficile leur interprétation. Un éclaircissement s’impose.

Un droit au relogement au bénéfice des occupants expropriés

Le droit au relogement en cas d’expropriation est institué par l’article L. 423-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qui renvoie aux dispositions du code de l’urbanisme en matière de relogement.

L’article L. 314-2 du code de l’urbanisme précise que « tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement ».

Qui sont les occupants bénéficiaires du droit au relogement ?

L’article L. 314-1 alinéa 2 du code de l’urbanisme précise qu’il s’agit des « occupants au sens de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux ». L’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation précise quant à lui que : « l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale ».

Ainsi, bénéficient d’un droit au relogement : les preneurs de baux professionnels, ruraux et commerciaux, les propriétaires occupants (qui disposent d’un droit réel conférant l’usage, selon les dispositions de l’article 544 du code civil), les locataires, les sous-locataires ou encore les occupants de bonne foi de locaux à usage d’habitation ou de locaux d’hébergement constituant l’habitation principale.

Quelle est la nature du droit au relogement des occupants expropriés ?

C’est l’article L. 432-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qui précise la nature du droit au relogement en disposant que : « s’il est tenu à une obligation de relogement, l’expropriant en est valablement libéré par l’offre aux intéressés d’un local correspondant à leurs besoins et n’excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré ».

Le texte ne précise pas si l’offre doit être une offre de location ou une offre d’achat.

L’article L.432-2 prévoit également, en son alinéa 2, une particularité concernant l’expropriation d’une maison individuelle : « lorsque l’expropriation a porté sur une maison individuelle, le relogement est, si cela est possible, offert dans un local de type analogue, n’excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré et situé dans la même commune ou dans une commune limitrophe ».

Comment le droit au relogement doit-il être mis en œuvre ?

L’article L. 314-7 alinéa 1 du code de l’urbanisme précise tout d’abord les conditions dans lesquelles l’offre de relogement doit être formulée : « toute offre de relogement, définitive ou provisoire, doit être notifiée au moins six mois à l’avance. L’occupant doit faire connaître son acceptation ou son refus dans un délai de deux mois, faute de quoi il est réputé avoir accepté l’offre ».

Un délai de 6 mois est donc octroyé aux occupants expropriés pour répondre à l’offre de relogement qui leur est adressée. Si le droit au relogement porte sur des locaux à usage d’habitation, il conviendra de formaliser deux offres distinctes (en ce sens : article L. 314-2 du code de l’urbanisme).

Si l’offre de relogement est acceptée, l’article L. 231-1 du code de l’expropriation précise qu’il incombe aux occupants de libérer les lieux dans un délai d’un mois suivant cet accord : « dans le délai d’un mois (…) de l’acceptation ou de la validation de l’offre d’un local de remplacement, les détenteurs sont tenus de quitter les lieux. Passé ce délai qui ne peut, en aucun cas, être modifié, même par autorité de justice, il peut être procédé à l’expulsion des occupants ».

Quelles sont les conséquences du non-respect de l’obligation de relogement des occupants expropriés ?

1°) Il ne peut être appliqué un abattement pour occupation sur le montant de l’indemnité d’expropriation

L’article R. 423-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise: « il ne peut être offert un local de relogement à un propriétaire exproprié qui occupe tout ou partie de son immeuble que si cette offre a été acceptée par ce propriétaire avant la fixation des indemnités d’expropriation, afin de permettre au juge et, le cas échéant, à la cour d’appel, de tenir compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités d’expropriation ».

La mise en œuvre du droit au relogement avant la fixation du montant de l’indemnité d’expropriation permet donc à la personne publique expropriante d’appliquer un abattement pour occupation sur le montant de l’indemnité d’occupation. En revanche, si le droit au relogement n’est pas mis en œuvre avant la détermination de l’indemnité d’occupation, alors le bien est estimé en valeur libre d’occupation, sans abattement.

2°) Les occupants ne peuvent être expulsés

Le Juge Judiciaire a fait de la mise en œuvre effective du droit au relogement une condition préalable à toute opération d’expulsion.

Ainsi, en l’absence de mise en œuvre du droit au relogement, le Juge de l’expropriation n’accordera pas d’ordonnance permettant l’expulsion et tant qu’une solution de relogement n’aura pas été offerte les occupants pourront se maintenir dans les lieux postérieurement au paiement de l’indemnité d’expropriation.