Avocat spécialisé en baux commerciaux à Paris 8

Les clauses sensibles du bail

Le propriétaire peut insérer dans le projet de bail certaines clauses qui, tout en étant parfaitement licites, risquent d’avoir des conséquences pécuniaires lourdes pour le locataire, telles que la clause d’exploitation personnelle, les réparations et/ou travaux d’entretien, tant au moment de l’entrée dans les lieux qu'en cours de bail, les grosses réparations, l’encadrement de la cession du bail. De telles clauses doivent être analysées avec une grande attention pour éviter toutes déconvenues ou litiges lors de l’exécution du bail.

En cours de bail

Le locataire peut souhaiter étendre son activité d’origine ou la changer totalement. On parle alors de déspécialisation. Certaines conditions et une procédure bien précise doivent alors être respectées. Il faut, en outre, prendre en compte les conséquences financières de la déspécialisation envisagée ainsi que la contestation ou le refus éventuel du propriétaire.

Maître PERSONNAZ, votre avocat spécialisé en baux commerciaux, vous précisera les conditions à respecter pour adjoindre une activité connexe ou complémentaire, et comment y procéder, vous assistera dans la procédure en cas de désaccord des parties sur les conséquences financières de la déspécialisation. De même, au cas où le locataire souhaiterait prendre sa retraite pourra céder son bail, sous certaines conditions pour une activité différente de celle initialement prévue par le contrat. 

L’évolution du loyer en cours de bail

Pour tenir compte de l’évolution des prix et préserver un équilibre économique entre les contractants, le loyer peut être révisé en cous de bail. Le Code de commerce met en place une procédure de révision triennale des loyers qui limite strictement l’augmentation qui peut être imposée au locataire à cette occasion. Le loyer peut, toutefois, à certaines conditions, être déplafonné.

Maître PERSONNAZ, votre avocat spécialisé en baux commerciaux, vous assistera et vous conseillera utilement, à cette occasion, date de la révision triennale, forme et contenu de la demande de révision, fixation du nouveau loyer, calcul de la variation de l’indice, hypothèses de déplafonnement : modification matérielle des facteurs de commercialité, déspécialisation partielle ou plénière, conséquences du dépassement de la période triennale, actions à engager en cas de désaccord entre les parties, saisine du juge des loyers, rédaction de mémoires, suivi de la procédure de fixation du loyer.

Par dérogation aux dispositions relatives à la révision légale, les parties peuvent convenir d’une clause d’échelle mobile ou d’indexation. Il s’agit de faire varier le loyer en fonction d’un indice déterminé. Cette clause permet une modification automatique du montant du loyer sans qu’il soit besoin de recourir au formalisme spécifique prévu lors de la révision triennale. Elle doit toutefois être utilisée avec beaucoup de discernement. La validité des clauses d’échelle mobile est expressément prévue par la loi, toutefois, de telles clauses si elles sont mal rédigées peuvent être réputées non écrites. Votre avocat à Paris 8 analysera pour vous la validité de telles clauses et ses conséquences financières en cas d’application.

Sous-location en cours de bail

La sous-location est une problématique fréquente en matière de baux commerciaux. Le principe en matière commerciale est que toute sous-location totale ou partielle est interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord du propriétaire. Aussi, pour être valable, la sous-location doit remplir un certain nombre de conditions, dont notamment, l’autorisation du propriétaire et l’invitation à concourir à l’acte. Me PERSONNAZ vous conseillera sur les modalités de la sous-location et ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire, ainsi qu’entre le locataire principal et le propriétaire. Votre avocat vous assistera en cas de sous-location irrégulière pour solliciter la résiliation du bail sur le fondement d’une clause résolutoire, demander la résiliation judiciaire du bail ou refuser le renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux, sans versement d’indemnité.

Cession du contrat de bail

En principe, le locataire peut librement céder le bail à l’acquéreur de son fonds de commerce. En réalité, il est fréquemment prévu dans le bail une clause visant à restreindre ou à aménager les modalités d’exercice du droit de cession. Avant d’envisager de céder son bail, le locataire doit donc vérifier que le contrat de bail ne prévoit pas de dispositions écrites susceptibles de restreindre ses droits ou de l’obliger à respecter un formalisme particulier. Il devra ensuite rédiger un acte de cession et procéder à différentes formalités. Me PERSONNAZ, Avocat spécialisé en droit immobilier à Paris 8, vous conseillera utilement sur les vérifications préalables à effectuer avant toute cession, en cas de clauses de garantie ou de solidarité, pour purger le droit de préemption de la commune, sur la rédaction du contrat de cession et les formalités à accomplir liées à la cession, vis-à-vis du propriétaire et les formalités d’enregistrement.

La rupture anticipée du contrat de bail

En matière de baux commerciaux, locataire et propriétaire ne sont pas libres de résilier le bail à tout moment. Sous certaines conditions et dans des cas précis, la rupture du contrat est autorisée hors des échéances triennales. Les parties peuvent également s’entendre pour mettre fin ensemble à leur relation contractuelle. En principe, le locataire a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale sans avoir à motiver son congé. Toutefois, une clause insérée dans le contrat peut valablement priver le locataire de cette faculté de résiliation. Le bailleur n’a en principe pas la faculté de résilier le bail avant son terme de neuf ans, toutefois, certaines situations particulières, limitativement énumérées par la loi, peuvent le conduire à résilier le contrat à l’issue d’une période triennale, (notamment, construction, reconstruction ou surélévation de l’immeuble existant ou exécution de travaux prescrits dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain). Maître PERSONNAZ, votre avocat spécialisé en baux commerciaux, vous permettra de vérifier si les conditions et formalismes sont bien respectés dans de telles situations afin de préserver les droits de ses clients au mieux.

Le renouvellement du bail

Le droit au renouvellement est l’élément central du statut des baux commerciaux qui assure la protection du locataire. Le locataire bénéficie de ce droit à l’expiration du bail à condition de respecter certaines conditions et de suivre la procédure légale. Votre avocat spécialisé en droit immobilier à Paris 8 vérifiera si les conditions du renouvellement de son bail ou le droit au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement par le propriétaire, sont remplies, immatriculation, exploitation et propriété du fonds, il appréciera préalablement la situation en se référant aux précédentes décisions judiciaires intervenues en la matière.

Consultez également :

• Droit de préemption
• Droit de l'expropriation
• Droit privé immobilier