Droit de préemption urbain, consignation du prix de vente et délai pour consigner

Par un arrêt du 23 septembre 2020, (Civ. 3e, 23 sept. 2020, FS-P+B+I, n° 19-14.261) la 3ème Chambre de la Cour de cassation a précisé qu’en cas d’exercice du droit de préemption urbain, le risque de non-restitution du prix de vente pour annulation de l’arrêté de préemption par la juridiction administrative constitue un obstacle au paiement justifiant la consignation du prix de vente et que les dispositions de l’article 642 du Code de procédure civile qui prévoit la prorogation des délais expirant un dimanche s’appliquent.

À l’appui de ses moyens, le vendeur contestait les conditions de consignation du prix de vente, qu’il estimait non respectées. Les deux questions posées devant la Cour de cassation étaient les suivantes :

• l’existence d’un recours en annulation devant la juridiction administrative caractérise-t-elle une situation d’obstacle au paiement justifiant la consignation prévue par l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme ?

• L’article 642 du code de procédure civile, qui permet une prorogation du délai expirant un dimanche, est-il applicable au délai pour agir en consignation prévu par le code de l’urbanisme ?

La Cour de cassation rejette le pourvoi et valide le raisonnement suivi par la cour d’appel.

L’article L. 213-14 du code de l’urbanisme régit les modalités de paiement du prix de vente lorsque le droit de préemption urbain est exercé en fixant un délai de quatre mois (six mois avant la loi ALUR du 24 mars 2014), pour le paiement du prix en cas d’acquisition au prix de vente initial, ou, en cas d’obstacle au paiement, pour consigner le prix. En l’absence de paiement ou de consignation, le vendeur retrouve sa liberté.

Le demandeur au pourvoi soutenait le manquement aux conditions pour consigner prévues à l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme pour justifier son action en rétrocession du bien. Il essayait également de faire jouer l’absence de prorogation du délai qui arrivait à expiration un dimanche.

Une interprétation large de la notion d’obstacle au paiement

En l’espèce, l’obstacle se caractérisait par l’existence d’un recours en annulation que le vendeur avait préalablement formé devant la juridiction administrative. Les juges du fond se sont fondés sur l’hypothèse où le juge administratif aurait annulé la décision administrative d’exercice du droit de préemption urbain sur l’immeuble et ont considéré qu’il  existait un « risque avéré de non-représentation » du vendeur, c’est-à-dire, un risque que le vendeur conserve le prix de la vente et ne restitue pas la somme au titulaire. La troisième chambre civile valide cette interprétation large de la notion d’obstacle au paiement au sens de l’article L. 213-14.  

Le délai pour consigner le prix - application du Code de procédure civile

En l’espèce, le délai pour payer ou consigner le prix expirait un dimanche et la commune avait agi le lundi. Un tel délai devait-il être considéré comme ayant expiré, rendant le titulaire de l’action forclos, ou bien était-il prorogé au lundi suivant ?

L’article 642 du code de procédure civile énonce une prorogation : « Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures », mais « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le demandeur au pourvoi contestait l’application de cet article car, selon lui, les règles de computation des délais de procédure ne s’appliquaient pas aux délais prévus pour l’accomplissement d’un acte ou d’une obligation de nature non contentieuse.

La troisième chambre civile n’a pas suivi le demandeur et a, dans son arrêt, considéré que les juges du fonds ont justement appliqué l’article 642 du code de procédure civile, en évoquant que les règles de computation s’appliquent « lorsqu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai » et ont retenus, à bon droit que le délai dont disposait le titulaire du droit de préemption pour régler ou consigner le prix de vente, expirant un dimanche, était prorogé au premier jour ouvrable suivant.